Η ιδιοκτησία ενός ακινήτου σημαίνει ότι έχετε τον πλήρη έλεγχο της εμφάνισης και της χρήσης του, συμπεριλαμβανομένης της ενοικίασής του σε κάποιον άλλο. Ωστόσο, αυτό δεν ισχύει πάντα για τα σπίτια σε κοινότητες HOA, όπου ενδέχεται να ισχύουν περιορισμοί ενοικίασης HOA.
Είναι νόμιμοι και εκτελεστοί οι περιορισμοί ενοικίασης HOA;
Οι ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών είναι γνωστές για τους αυστηρούς κανόνες τους — από αρχιτεκτονικούς ελέγχους και κανόνες στάθμευσης μέχρι κανονισμούς θορύβου και ευθύνες συντήρησης. Πολλές ενώσεις επιβάλλουν ακόμη και περιορισμούς ενοικίασης για να περιορίσουν τον αριθμό των ενοικιάσεων στην κοινότητα ή να τις απαγορεύσουν εντελώς.
[wpadcenter_adgroup adgroup_ids=218 align=’none‘ num_ads=10 num_columns=1]
Μπορεί όμως ένα HOA να περιορίσει τις ενοικιάσεις εξαρχής; Οι κρατικοί νόμοι που επιτρέπουν ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών γενικά μπορούν να περιορίσουν τις ενοικιάσεις και συνήθως μπορείτε να βρείτε τέτοιους περιορισμούς στα κυβερνητικά έγγραφα του HOA.
Για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, οι περιορισμοί ενοικίασης φαίνονται άδικοι επειδή εμποδίζουν την απεριόριστη χρήση του ακινήτου. Ωστόσο, τα δικαστήρια σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες συνεχίζουν να υποστηρίζουν αυτούς τους περιορισμούς για νόμιμους σκοπούς ή όταν υποστηρίζουν τα καλύτερα συμφέροντα της ένωσης. Για παράδειγμα, ένας HOA μπορεί να θέλει να περιορίσει τον αριθμό των ενοικιαστών στην κοινότητα, επειδή οι ενοικιαστές είναι λιγότερο πιθανό να φροντίσουν το ακίνητο, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερη έκκληση και αξίες ιδιοκτησίας.
Γιατί έχουν σημασία οι περιορισμοί ενοικίασης HOA
Πρωταρχικός λόγος για την επιβολή περιορισμών ενοικίασης είναι η προστασία της αξίας των ακινήτων. Οι ενοικιαστές είναι πιο πιθανό να παραβιάσουν τους κανόνες της κοινότητας επειδή δεν έχουν κεκτημένο συμφέρον στην ένωση. Επιπλέον, ο σταθερός κύκλος εργασιών των ενοικιαστών, ειδικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, μπορεί να κάνει τους κατοίκους να αισθάνονται άβολα.
Όμως, εκτός από την επίδρασή τους στην αξία των ακινήτων, μια ένωση μπορεί επίσης να θέλει να περιορίσει τα ενοίκια για άλλους λόγους. Πρώτον, όταν μια HOA επιτρέπει ενοικιάσεις, ο ασφαλιστικός πάροχος μπορεί να αυξήσει τα ποσοστά ασφάλισης αστικής ευθύνης. Οι ενοικιαστές φέρουν φυσικά μεγαλύτερη ευθύνη στην ένωση και οι πάροχοι θα θέλουν να μετριάσουν τον κίνδυνο.
Ωστόσο, οι ασφαλιστικοί φορείς δεν είναι οι μόνοι που θα αισθάνονται διστακτικοί. Τα δανειστικά ιδρύματα, όπως οι τράπεζες, μπορεί να είναι απρόθυμα να χορηγήσουν δάνεια σε ενώσεις με πολλούς ενοικιαστές.
Τέλος, πρέπει να υπάρχει περισσότερη σταθερότητα σε μια κοινότητα με πολλούς ενοικιαστές. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού θέλουν να ζουν σε μια κοινότητα όπου γνωρίζουν τους γείτονές τους επειδή προσφέρει περισσότερη ασφάλεια. Όμως, ένας υψηλός ρυθμός κύκλου εργασιών των κατοίκων, λόγω των ενοικίων, μπορεί να ανακατέψει αυτήν την ισορροπία.
Τύποι περιορισμών ενοικίασης σε ένα HOA
Υπάρχουν δύο βασικοί τρόποι με τους οποίους ένας HOA μπορεί να περιορίσει τις ενοικιάσεις στην κοινότητα: θέτοντας ανώτατο όριο στις ενοικιάσεις ή επιβάλλοντας περιορισμούς μίσθωσης.
Ενοικιαζόμενα καπάκια
Ένα ανώτατο όριο ενοικίασης είναι ο μέγιστος αριθμός ή το ποσοστό των επιτρεπόμενων ενοικιαζόμενων κατοικιών στην κοινότητα. Για παράδειγμα, εάν ένα HOA έχει ανώτατο όριο ενοικίασης 20%, αυτό σημαίνει ότι οι ενοικιαστές μπορούν να καταλάβουν το 20% των σπιτιών στην κοινότητα ανά πάσα στιγμή. Κανένας άλλος ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορεί να νοικιάσει το ακίνητό του εάν επιτευχθεί αυτό το όριο.
Τα ανώτατα όρια ενοικίασης έρχονται συνήθως με σειρά προτεραιότητας. Επιπλέον, πολλές ενώσεις απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να διαμένουν στα σπίτια τους για καθορισμένο αριθμό ετών προτού λάβουν άδεια να τα νοικιάσουν. Αυτό αποθαρρύνει τους θεσμικούς επενδυτές ή τις επιχειρηματικές οντότητες που αγοράζουν ακίνητα με αποκλειστική πρόθεση να τα μετατρέψουν σε ενοίκια.
Περιορισμοί Μίσθωσης
Οι περιορισμοί μίσθωσης είναι περιορισμοί που πρέπει να συμπεριλάβουν οι ιδιοκτήτες/ιδιοκτήτες στις συμβάσεις μίσθωσης εάν επιθυμούν να νοικιάσουν τα σπίτια τους στο HOA. Ένα από τα πιο συνηθισμένα είναι η απαίτηση ελάχιστης περιόδου μίσθωσης. Αυτή η ελάχιστη περίοδος μπορεί να διαφέρει από τη μια ένωση στην άλλη, αν και οι περισσότερες πηγαίνουν με τουλάχιστον 30 ημέρες. Η επιβολή ενός τέτοιου περιορισμού θα περιόριζε ουσιαστικά τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην κοινότητα.
Ένας άλλος κοινός περιορισμός μίσθωσης είναι η απαίτηση από τους ενοικιαστές να ακολουθούν τους κανόνες της κοινότητας. Ως εκ τούτου, ένας ιδιοκτήτης/ιδιοκτήτης μπορεί να εκδιώξει τον ενοικιαστή με αιτία εάν παραβιάσει έναν κανόνα HOA, ο οποίος θα παραβίαζε τους όρους της μίσθωσης.
Περιορισμοί ενοικίασης HOA σε επιλεγμένες πολιτείες
Λόγω του πόσο πολωτικοί μπορεί να είναι οι περιορισμοί ενοικίασης, επιλεγμένα κράτη έχουν αναλάβει να τους ρυθμίσουν στο πλαίσιο των HOA. Εδώ είναι μόνο μερικές πολιτείες με καταστατικά σχετικά με τις ενοικιάσεις HOA.
Περιορισμοί ενοικίασης HOA Αριζόνα
Όσον αφορά τους περιορισμούς βραχυπρόθεσμης ενοικίασης HOA στην Αριζόνα, είναι απαραίτητο να ελέγξετε τη δήλωση. Σύμφωνα με το αναθεωρημένο καταστατικό της Αριζόνα Ενότητα 33-1260.01(α)μια HOA δεν μπορεί να απαγορεύσει στους ιδιοκτήτες μονάδων να εκμισθώνουν την ιδιοκτησία τους εκτός εάν αυτό απαγορεύεται ρητά στη δήλωση. Ενότητα 33-1227 δηλώνει ότι οι περιορισμοί ενοικίασης δεν ισχύουν για προϋπάρχοντες ιδιοκτήτες και μπορούν να χρησιμοποιήσουν μόνο με ομόφωνη ψήφο έγκρισης από τα μέλη.
Εξάλλου, Ενότητα 33-1806.01(ε)(1) απαγορεύει στις ενώσεις να απαιτούν από τα μέλη να υποβάλλουν την αίτηση ενοικίασης, τη σύμβαση μίσθωσης, την έκθεση πίστωσης και άλλες προσωπικές πληροφορίες του ενοικιαστή.
Περιορισμοί ενοικίασης HOA στην Καλιφόρνια
Σύμφωνα με την Καλιφόρνια Άρθρο 4741 του Αστικού Κώδικα, μια ανάπτυξη κοινού ενδιαφέροντος μπορεί να μην έχει διάταξη ή τροποποίηση σε κυβερνητικό έγγραφο που να απαγορεύει ή να περιορίζει αδικαιολόγητα την ενοικίαση οποιασδήποτε χωριστής συμφερόντων, βοηθητικής μονάδας κατοικίας ή κατώτερης βοηθητικής μονάδας κατοικίας. Η ακριβής ενότητα αποτρέπει επίσης τα ανώτατα όρια ενοικίασης κάτω από 25%, αν και οι ενώσεις μπορούν να απαγορεύσουν τις βραχυπρόθεσμες ή παροδικές ενοικιάσεις με περιόδους ενοικίασης 30 ημερών ή λιγότερο.
Ένας προϋπάρχων ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να συναινέσει εάν ένας HOA θεσπίσει περιορισμό ενοικίασης πρέπει να συναινέσει. Διαφορετικά, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου εξαιρείται από τον περιορισμό ενοικίασης. Εξάλλου, Άρθρο 4525 του Αστικού Κώδικα δίνει στους αγοραστές το δικαίωμα να λάβουν αντίγραφο των περιορισμών ενοικίασης πριν από την εκτέλεση μιας πώλησης ή μεταβίβασης τίτλου.
Περιορισμοί ενοικίασης HOA Κολοράντο
Το Ανώτατο Δικαστήριο του Κολοράντο έκρινε ότι μια ένωση δεν μπορεί να έχει περιορισμούς βραχυπρόθεσμης ενοικίασης HOA στο Κολοράντο εκτός εάν η δήλωση το επιτρέπει ρητά. Ένας HOA πρέπει να τροποποιήσει τη δήλωσή του εάν επιθυμεί να επιβάλει περιορισμούς ενοικίασης.
HOA Περιορισμοί Ενοικίασης Φλόριντα
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού στη Φλόριντα μπορούν γενικά να περιορίσουν ή να απαγορεύσουν τις ενοικιάσεις. Εάν μια HOA επιθυμεί να τροποποιήσει τη δήλωσή της ώστε να περιλαμβάνει περιορισμούς ενοικίασης, η τροποποίηση ισχύουν μόνο σε ιδιοκτήτες που αποκτούν τον τίτλο του αγροτεμαχίου μετά την 1η Ιουλίου 2021 ή σε ιδιοκτήτες που συναινούν στην τροποποίηση. Όσον αφορά τους περιορισμούς βραχυπρόθεσμης ενοικίασης HOA στη Φλόριντα, η πολιτειακή νομοθεσία επιτρέπει σε μια HOA να τροποποιήσει τα έγγραφά της για να απαγορεύσει ενοικιάσεις με όρους μικρότερους από 6 μήνες.
Περιορισμοί ενοικίασης HOA Γεωργία
Στη Γεωργία, οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού μπορούν γενικά να απαγορεύσουν ή να περιορίσουν τις ενοικιάσεις. Ωστόσο, εάν μια HOA επιθυμεί να τροποποιήσει τα κυβερνητικά της έγγραφα, Ενότητα 44-5-60 του Κώδικα Γεωργίας μπορεί να ισχύει. Αυτή η ενότητα δηλώνει ότι μια αλλαγή στις συμφωνίες που επιβάλλει μεγαλύτερο περιορισμό στη χρήση της ιδιοκτησίας είναι ανεφάρμοστη εκτός εάν ο ιδιοκτήτης συμφωνήσει με αυτήν γραπτώς. Ωστόσο, μπορεί να προβληθεί ένα επιχείρημα ότι αυτή η ενότητα δεν θα ισχύει για τις HOA και τις κατοικίες που υποβάλλονται στον νόμο περί ένωσης ιδιοκτητών ακινήτων της Γεωργίας και στον νόμο περί συγκυριαρχίας της Γεωργίας.
HOA Περιορισμοί Ενοικίασης Ιντιάνα
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού στην Ιντιάνα έχουν γενικά τη δυνατότητα να επιβάλλουν περιορισμούς ενοικίασης στους ιδιοκτήτες. Δεν υπάρχουν ειδικές απαιτήσεις κατά τη σύνταξη. Τούτου λεχθέντος, είναι καλύτερο για τις HOA που επιθυμούν να περιορίσουν τις ενοικιάσεις να συμπεριλάβουν τέτοιους περιορισμούς στα κυβερνητικά τους έγγραφα για να αποφύγουν τη σύγκρουση.
Περιορισμοί ενοικίασης HOA Βόρεια Καρολίνα
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού στη Βόρεια Καρολίνα έχουν γενικά τη δυνατότητα να επιβάλλουν περιορισμούς ενοικίασης στους ιδιοκτήτες. Εάν μια HOA επιθυμεί να επιβάλει περιορισμούς βραχυπρόθεσμης ενοικίασης, είναι καλύτερο να είστε προσεκτικοί σχετικά με τη γλώσσα που χρησιμοποιείται. Τα δικαστήρια έχουν γενικά επιβεβαιώσει ότι οι συμφωνίες που επιτρέπουν μόνο την οικιστική χρήση ακινήτων δεν παραβιάζονται από τα ενοίκια αφού δεν υπολογίζονται ως εμπορική χρήση. Ως εκ τούτου, οι περιορισμοί που απαγορεύουν ή περιορίζουν τις ενοικιάσεις θα πρέπει να είναι πιο συγκεκριμένοι.
Περιορισμοί ενοικίασης HOA Πενσυλβάνια
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού στην Πενσυλβάνια μπορούν γενικά να επιβάλουν περιορισμούς ενοικίασης στους ιδιοκτήτες και δεν υπάρχουν ειδικές απαιτήσεις από τη στιγμή που γράφτηκε. Τούτου λεχθέντος, είναι καλύτερο για τους HOA που επιθυμούν να περιορίσουν τις ενοικιάσεις να τις συμπεριλάβουν στα κυβερνητικά τους έγγραφα για να αποφευχθεί η σύγκρουση.
HOA Περιορισμοί Ενοικίασης Τέξας
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού στο Τέξας μπορούν γενικά να επιβάλλουν περιορισμούς ενοικίασης στους ιδιοκτήτες. Όπως η Βόρεια Καρολίνα, τα δικαστήρια του Τέξας αναγνωρίζουν ότι η μίσθωση ακινήτων εμπίπτει σε σκοπούς «οικιακής χρήσης». Για την απαγόρευση ή τον περιορισμό των ενοικιάσεων, τα σχετικά έγγραφα πρέπει να το αναφέρουν ρητά.
Μπορούν οι ενοικιαστές οθόνης HOA;
Ορισμένες ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού θα θέλουν να ελέγξουν τους ενοικιαστές για να φιλτράρουν τους κακούς ενοικιαστές. Αυτό συνήθως απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να υποβάλουν ένα έντυπο αίτησης, το οποίο θα εξετάσει το συμβούλιο. Πριν από τον έλεγχο, οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να περιμένουν να συνάψουν συμφωνίες μίσθωσης με υποψήφιους ενοικιαστές.
Ωστόσο, είναι απαραίτητο να είστε προσεκτικοί εδώ. Δεν επιτρέπουν όλα τα κράτη οι ενώσεις να εφαρμόζουν μια τέτοια πρακτική. Η Αριζόνα, για παράδειγμα, επιτρέπει μόνο στις ενώσεις να ζητήσουν να δουν το όνομα του ενοικιαστή, τα στοιχεία επικοινωνίας και την περίοδο μίσθωσης.
Εκτός από τους νόμους της πολιτείας, οι ενώσεις πρέπει επίσης να είναι επιφυλακτικοί με τους ομοσπονδιακούς νόμους. Υπάρχει κίνδυνος παραβίασης του Νόμος για δίκαιη στέγαση κατά τον έλεγχο ενοικιαστών, καθώς ένας HOA μπορεί να κατηγορηθεί για διάκριση. Ακόμη και αν η HOA δεν σκοπεύει να κάνει διακρίσεις, το δικαστήριο μπορεί να κρίνει οποιαδήποτε πολιτική παράνομη εάν έχει διακρίσεις ή έχει ως αποτέλεσμα ανόμοιο αντίκτυπο στις προστατευόμενες κατηγορίες.
Εάν μια ένωση επιθυμεί να ελέγξει τους υποψήφιους ενοικιαστές, είναι καλύτερο να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο πριν προχωρήσετε.
Αποκάλυψη των περιορισμών ενοικίασης HOA σε νέους ιδιοκτήτες
Όπως και με τον έλεγχο ενοικιαστών, οι νόμοι της πολιτείας μπορεί να διαφέρουν σχετικά με τις απαιτήσεις αποκάλυψης και οι ενώσεις πρέπει να υιοθετήσουν οποιουσδήποτε περιορισμούς ενοικίασης στα διοικητικά τους έγγραφα. Εκτός από το ότι είναι υποχρεωτικό σε ορισμένες πολιτείες, η συμπερίληψη τέτοιων περιορισμών στα κυβερνητικά έγγραφα είναι ευεργετική όσον αφορά τη γνωστοποίηση.
Η υπόθεση είναι ότι οι νέοι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν ήδη διαβάσει τα έγγραφα πριν κλείσουν, καθώς αυτά τα έγγραφα βρίσκονται στο δημόσιο αρχείο. Επιπλέον, οι περισσότεροι τίτλοι μεταβίβασης αναφέρουν ρητά ότι ορισμένες συμφωνίες και περιορισμοί συνοδεύονται από την ιδιοκτησία, η οποία ονομάζεται εποικοδομητική ειδοποίηση.
Ωστόσο, η παροχή πραγματικής ειδοποίησης στους υποψήφιους ιδιοκτήτες σπιτιού εξακολουθεί να είναι καλή πρακτική. Με αυτόν τον τρόπο, μπορούν να συναινέσουν στα έγγραφα και να συμφωνήσουν να συμμορφωθούν με τους κανόνες της ένωσης, συμπεριλαμβανομένων τυχόν περιορισμών ενοικίασης. Χωρίς την παροχή εποικοδομητικής ή πραγματικής ειδοποίησης, ένας νέος ιδιοκτήτης σπιτιού ενδέχεται να μην απαιτείται νομικά να συμμορφωθεί με τους κανονισμούς για τις ενοικιάσεις.
Επιβολή των Κανόνων της Κοινότητας για τους Ενοικιαστές
Υποθέτοντας ότι ένα HOA επιτρέπει ενοικιάσεις, οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν ότι είναι υπεύθυνοι για τις ενέργειες των ενοικιαστών τους. Επειδή οι ενοικιαστές δεν είναι τεχνικά μέλη της ένωσης, το διοικητικό συμβούλιο δεν μπορεί να λάβει πειθαρχικά μέτρα εναντίον τους, συμπεριλαμβανομένης της έξωσης. Όπως επιτρέπεται στα ισχύοντα έγγραφα, οποιαδήποτε πειθαρχική ενέργεια δρομολογείται στη συνέχεια στον ιδιοκτήτη/ιδιοκτήτη. Το HOA μπορεί ακόμη και να κινηθεί νομικά εναντίον του ιδιοκτήτη/ιδιοκτήτη σε ορισμένες περιπτώσεις.
Ένας εξαιρετικός τρόπος για την προστασία της ένωσης από ενοικιαστές που παραβιάζουν τους κανόνες είναι η επιβολή περιορισμών μίσθωσης. Όπως εξηγήθηκε προηγουμένως, μια HOA μπορεί να απαιτήσει από έναν ιδιοκτήτη/ιδιοκτήτη να συμπεριλάβει μια διάταξη στη συμφωνία μίσθωσης που απαιτεί από τους ενοικιαστές να τηρούν τους κανόνες της κοινότητας. Έτσι, εάν ένας ενοικιαστής παραβεί έναν κανόνα, παραβιάζει τη μίσθωση, γεγονός που θα έδινε στον ιδιοκτήτη/ιδιοκτήτη λόγους να εκδιώξει τον ενοικιαστή.
Προχωρήστε με προσοχή
Οι περιορισμοί ενοικίασης του HOA μπορούν να ωφελήσουν τις ενώσεις και τα μέλη τους όταν θεσπιστούν και επιβληθούν νόμιμα και δίκαια. Αλλά, όπως συμβαίνει με όλα, είναι απαραίτητο να είστε προσεκτικοί σχετικά με αυτό το θέμα. Σε περίπτωση αμφιβολίας, τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου θα πρέπει να ζητήσουν συμβουλή από δικηγόρο ή εταιρεία διαχείρισης HOA.
Αν ψάχνετε για μια αξιόπιστη εταιρεία διαχείρισης HOA στην περιοχή σας, μπορούμε να σας βοηθήσουμε. Παρακαλούμε περιηγηθείτε στο δικό μας ηλεκτρονικό κατάλογο για να ξεκινήσετε!
ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ:
